건물 사기 전 안전 실사 체크리스트 — 계약서에 도장 찍기 전에

건물을 살 때 등기부와 수익률은 꼼꼼히 따지면서, 정작 건물 그 자체의 상태는 한 바퀴 둘러보는 것으로 끝내는 경우가 많습니다. 그러나 매수 후에 발견되는 구조 문제는 수천만 원의 보수비가 되고, 법정 점검 의무를 승계한다는 사실을 모르고 샀다가 당황하는 사례도 흔합니다. 도장 찍기 전에 확인할 것들을 서류·현장·이력 세 묶음으로 정리했습니다.

① 서류에서 확인할 것

② 현장에서 볼 것 (1시간 실사 코스)

1. 지하주차장·기계실 — 매수 실사에서 가장 정보가 많은 곳입니다. 마감 없이 구조체가 노출되어 있어 기둥·보의 균열, 누수 흔적(백태·녹물)이 그대로 보입니다. 천장의 녹물 자국은 철근 부식의 신호입니다.
2. 옥상 — 방수층 상태와 나이를 확인하세요(옥상 방수 칼럼). 방수 재시공 시기가 임박했다면 그 비용은 협상 카드가 됩니다.
3. 꼭대기층·최하층 — 꼭대기층 천장 얼룩(옥상 누수), 최하층 바닥·벽의 균열과 습기(지반·배수 문제)를 봅니다.
4. 외벽 4면 — 사선·계단형 균열, 창 모서리에서 뻗는 균열이 있는지. 판단 기준은 균열 구분법 칼럼에 있습니다.
5. 문과 창 — 여러 곳의 문·창이 뻑뻑하거나 틈이 벌어져 있다면 부등침하의 간접 신호일 수 있습니다.
6. 무단 개조 흔적 — 도면과 현장이 다른 벽(특히 상가의 트인 공간), 임의 증축 흔적을 확인하세요. 내력벽 무단 철거는 원상복구 명령의 대상이고, 그 책임은 현 소유자에게 옵니다.

③ 이력에서 확인할 것

• 과거 점검 보고서 — 시설물 지정 건물이라면 반드시 최근 보고서를 받아 읽으세요. 보고서 읽는 법대로 등급 추세와 미조치 지적사항을 확인합니다. 미조치 항목은 곧 매수자의 지출 목록입니다.
• 보수 공사 이력 — 언제 어떤 공사를 했는지, 하자보증이 남아 있는지.
• 관리비 장부의 수선충당금 — 적립이 빈약한 건물은 큰 공사가 닥쳤을 때 분쟁이 됩니다.

발견한 문제는 가격에 반영하세요

실사에서 발견한 문제가 곧 "사면 안 된다"는 뜻은 아닙니다. 대부분은 보수비를 산정해 매매가에 반영하거나, 매도인 부담 보수를 특약으로 넣는 것으로 해결됩니다. 중요한 것은 도장 찍기 전에 아는 것입니다. 규모가 있는 건물이라면 매수 전 전문가 동행 점검(반나절)이 가장 확실하며, 그 비용은 발견되는 협상 카드 하나로 회수되는 경우가 대부분입니다.

※ 본 체크리스트는 구조 안전 관점의 실사 항목입니다. 법률·권리관계·소방·설비 실사는 각 분야 전문가의 확인을 별도로 받으세요.