가을은 보수공사의 계절입니다. 상반기 점검에서 받은 지적사항을 겨울이 오기 전에 처리해야 하기 때문입니다. 그런데 보수공사 발주는 관리사무소 업무 중에서도 분쟁이 잦은 일입니다. "싸게 했는데 1년 만에 재발", "공사 범위가 달랐다", "하자보증을 못 받았다" — 대부분 발주 단계에서 문서를 허술하게 만든 것이 원인입니다.
발주의 출발점은 보고서입니다
보수공사의 범위·공법·우선순위는 업체가 아니라 점검 보고서의 보수·보강 방안이 정하는 것이 원칙입니다. 보고서에는 결함별 공법과 개략 공사비까지 제시되어 있습니다(보고서 읽는 법 칼럼 참고). 업체에 "알아서 견적 내 주세요"라고 하면 업체마다 범위가 달라져 비교가 불가능해집니다. 보고서의 해당 페이지를 복사해 견적 요청서에 붙이는 것, 이것 하나만으로 발주의 절반은 성공입니다.
견적 요청서에 꼭 들어갈 것
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| ① 공사 범위 | 보고서의 결함 번호·위치·수량을 그대로 인용 ("지하주차장 B2 보 균열 12개소 등") |
| ② 공법 지정 | 보고서가 제시한 공법(주입, 단면복구, 표면처리 등)을 명시. 업체가 다른 공법을 제안하면 이유를 서면으로 받으세요. |
| ③ 사용 자재 | 주입재·보수 모르타르의 제품명 또는 규격(KS 등) 명시 요청 |
| ④ 하자보증 | 보증 기간과 범위, 하자보증금 또는 보증보험 여부 |
| ⑤ 완료 확인 방법 | 부위별 시공 전·중·후 사진 제출을 계약 조건으로 |
견적 비교의 함정 두 가지
- 총액만 비교 — 총액이 싼 견적이 수량을 줄여 놓은 경우가 흔합니다. 반드시 단가 × 수량으로 비교하세요. 수량이 보고서와 다르면 그 이유를 물어야 합니다.
- "서비스로 다 해드립니다" — 범위가 문서에 없는 약속은 분쟁이 됩니다. 말로 받은 약속은 견적서에 한 줄로라도 적게 하세요.
공사 중·후에 챙길 것
- 착공 전 사진 — 보수 부위의 현재 상태를 날짜와 함께 기록합니다.
- 숨은 공정의 확인 — 주입 공법처럼 끝나면 보이지 않는 공정은 시공 중 사진(주입구 설치, 주입 장면)을 받아야 실제 시공 여부를 확인할 수 있습니다.
- 완료 보고서 보관 — 시공 사진과 사용 자재 명세를 받아 점검 보고서와 함께 보관하세요. 다음 정기점검 때 "조치 완료"의 근거가 되고, 등급 회복의 자료가 됩니다.
- 하자보증서 수령 — 잔금 지급 전에 받는 것이 원칙입니다.
이런 경우는 발주 전에 진단이 먼저입니다
지적사항 중 "원인 조사 후 보수"로 표시된 항목, 진행 중인 균열, 누수를 동반한 균열은 땜질 보수를 먼저 하면 재발합니다. 순서는 누수·균열 보수 순서 칼럼을 참고하세요.
받아 둔 보수공사 견적, 적정한지 봐 드립니다.
점검 보고서의 보수방안 페이지와 업체 견적서 사진을 보내 주시면 1차 의견을 무료로 드립니다.
📩 건축 명예교수가 직접 답변 — 무료 상담
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※ 공동주택은 공사 규모에 따라 입주자대표회의 의결, 사업자 선정 지침 등 별도 절차가 적용될 수 있습니다. 관리규약과 관련 지침을 함께 확인하세요.